在市場(chǎng)預(yù)期與疫情經(jīng)濟(jì)的催化下，我國(guó)#數(shù)據(jù)中心#產(chǎn)業(yè)正處在變革與機(jī)遇的風(fēng)口浪尖。隨著核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給逐漸收緊、一線城市數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包交易集中涌現(xiàn)、環(huán)一線城市數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)集群走向前臺(tái)，唯有抓住這一機(jī)會(huì)統(tǒng)籌考慮各類數(shù)據(jù)中心投資決策中的商業(yè)及財(cái)務(wù)要素，為交易標(biāo)的合理定價(jià)，方能盡早高效布局優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，為企業(yè)適應(yīng)數(shù)字時(shí)代的商業(yè)???????革打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

本文將從市場(chǎng)供需及商業(yè)模式角度出發(fā)，對(duì)影響數(shù)據(jù)中心投資決策中的要素做簡(jiǎn)要梳理，從而協(xié)助投資者更好地評(píng)估潛在的數(shù)據(jù)中心投資決策。本文作者劉穎為安永（中國(guó)）企業(yè)咨詢有限公司戰(zhàn)略與交易咨詢業(yè)務(wù)合伙人。

01. 發(fā)展數(shù)據(jù)中心的重要意義

在“十三五”期間，工信部于2015年12月正式發(fā)布了《電信業(yè)務(wù)分類目錄（2015年版本）》，相較先前的2003年版本大幅修改了關(guān)于增值電信業(yè)務(wù)分類，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)所涵蓋的各類服務(wù)類型進(jìn)行了明確界定，相應(yīng)的行業(yè)管理政策也隨之陸續(xù)出臺(tái)。2016年，中央在集體學(xué)習(xí)中明確提出要“建設(shè)全國(guó)一體化的大數(shù)據(jù)中心”，并意識(shí)到了數(shù)據(jù)科學(xué)及互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在國(guó)家管理和社會(huì)治理方面的巨大作用。以電子政務(wù)及智慧城市為抓手的一系列先進(jìn)互聯(lián)應(yīng)用場(chǎng)景的落地，成為自上而下推動(dòng)數(shù)據(jù)中心落子布局的原初動(dòng)力。

2017年、18年，工信部出臺(tái)的《云計(jì)算發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2017-2019年）》與《推動(dòng)企業(yè)上云實(shí)施指南（2018-2020年）》更是對(duì)云計(jì)算及承載云計(jì)算的數(shù)據(jù)中心相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模及企業(yè)數(shù)量做出了明確要求，為過去及未來一段時(shí)間的產(chǎn)業(yè)布局及未來發(fā)展提供了明確的前進(jìn)方向。

在過去的一年間，數(shù)據(jù)中心更是被明確為“新基建”的一部分：2020年3月4日中共中央政治局常務(wù)委員會(huì)召開會(huì)議，會(huì)議指出要加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，2020年4月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》，數(shù)據(jù)要素作為一種新型生產(chǎn)要素，與土地、資本、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素共同納入了《意見》一文????同月，國(guó)家發(fā)改委高技術(shù)司司長(zhǎng)伍浩在當(dāng)日舉行的網(wǎng)上發(fā)布會(huì)中首次明確了新型基礎(chǔ)設(shè)施的定義，數(shù)據(jù)中心（Internet Data Center，IDC）作為提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)算力、承載數(shù)據(jù)存儲(chǔ)與傳輸?shù)幕ヂ?lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)，與物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等一同被列為新型基礎(chǔ)設(shè)施，成為下一次工業(yè)革命的驅(qū)動(dòng)核心。

2020年爆發(fā)的新型冠狀病毒疫情期間，隨著“居家辦公”、“宅家經(jīng)濟(jì)”概念的愈發(fā)走紅，視頻會(huì)議、手機(jī)游戲、網(wǎng)課教育及電商支付等等熱門應(yīng)用場(chǎng)景背后，都離不開數(shù)據(jù)中心提供強(qiáng)有力的計(jì)算支持。在目前階段，數(shù)據(jù)中心的主要下游客戶以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及金融企業(yè)為主。

未來，數(shù)據(jù)中心不僅可從疫情期間走向成熟的商業(yè)模式中獲取業(yè)務(wù)，更能隨著各級(jí)政府對(duì)智慧城市的推進(jìn)落實(shí)、云端企業(yè)服務(wù)生態(tài)的不斷發(fā)展、智能設(shè)備在生產(chǎn)生活中的逐漸普及，在政企端流量及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算需求中獲取長(zhǎng)期增長(zhǎng)的有力驅(qū)動(dòng)。過去數(shù)年間各地不斷涌現(xiàn)的數(shù)據(jù)中心集群，不僅是對(duì)此類創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式及跨產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、分發(fā)及響應(yīng)能力的最好寫照，更是維護(hù)國(guó)家生產(chǎn)生活核心環(huán)節(jié)自主可控、數(shù)據(jù)安全的重要基石。

02. 新基建概念下數(shù)據(jù)中心機(jī)遇與挑戰(zhàn)

未來一段時(shí)間，在云計(jì)算產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)在云端部署算力的需求將隨著各類應(yīng)用場(chǎng)景的不斷成熟與日俱增。華為全球產(chǎn)業(yè)展望2025白皮書預(yù)測(cè)，到2025年，全球新增數(shù)據(jù)量將達(dá)到180ZB，85%的企業(yè)應(yīng)用將部署在云端，100%的企業(yè)將會(huì)采用包括IaaS、Paas、Saas等多種形態(tài)在內(nèi)的云服務(wù)，數(shù)據(jù)中心作為云端算力的核心載體所起到的基礎(chǔ)設(shè)施作用將會(huì)愈發(fā)不可或缺，市???????規(guī)模也將同步快速增長(zhǎng)。

2019年，中國(guó)IDC業(yè)務(wù)的總收入已達(dá)1,586.2億元人民幣，未來，隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的高速發(fā)展以及5G的普及，中國(guó)IDC市場(chǎng)的年復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將持續(xù)保持在30%以上。

資料來源：科智咨詢、安永分析

可是，在數(shù)據(jù)中心行業(yè)的快速發(fā)展的同時(shí)，數(shù)據(jù)中心的高耗能屬性也帶來了一線城市對(duì)數(shù)據(jù)中心提質(zhì)增效的要求與挑戰(zhàn)。隨著行業(yè)初期自由生長(zhǎng)時(shí)代的落幕，各省市配套設(shè)計(jì)及長(zhǎng)期規(guī)劃進(jìn)入實(shí)施階段，各省市通過政策管控及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)數(shù)據(jù)中心綠色發(fā)展成為一線城市提高能源資源利用效率、促進(jìn)低碳減排發(fā)展的重要抓手。安永戰(zhàn)略與交易咨詢團(tuán)隊(duì)整理了近期一線城市加強(qiáng)數(shù)據(jù)中心管控的相關(guān)政策，匯總?cè)缦拢?/span>

資料來源：各地政府主管部門、安永分析

03. 數(shù)據(jù)中心行業(yè)的趨勢(shì)

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中，隨著疫情拉動(dòng)的計(jì)算量的各類需求不斷膨脹，業(yè)務(wù)類型的分化決定了一線城市及環(huán)一線城市在數(shù)據(jù)中心趨勢(shì)方面的明顯不同，并由此催生了反映不同的整合及建設(shè)需求的數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)：

在區(qū)位選址方面，我們注意到，部分高時(shí)效性的計(jì)算需求，如網(wǎng)絡(luò)游戲及支付結(jié)算等對(duì)網(wǎng)絡(luò)延遲要求較高，部署此類計(jì)算業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心通常坐落于以一線城市為代表的核心網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)附近，以實(shí)現(xiàn)對(duì)“熱數(shù)據(jù)”的及時(shí)響應(yīng)。

另一方面，我們注意到，隨著一線城市對(duì)于部分高能耗數(shù)據(jù)中心的管控加強(qiáng)，部分對(duì)計(jì)算時(shí)延要求不高的“冷數(shù)據(jù)”相關(guān)業(yè)務(wù)需求逐漸向一線城市周邊城市圈的數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)轉(zhuǎn)移。以貴陽貴安新區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布為代表的一批在氣候條件、電力成本及產(chǎn)業(yè)承接中具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)聚集區(qū)不斷涌現(xiàn)，吸引了一批自一線城市轉(zhuǎn)移的對(duì)數(shù)據(jù)時(shí)延要求不高但追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的數(shù)據(jù)中心需求，形成“階梯式”的數(shù)據(jù)中心資源分布。由于數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營(yíng)成本及資本性支出中電力成本及制冷設(shè)備占比相對(duì)較高，內(nèi)蒙古地區(qū)豐富的風(fēng)電及光伏資源、貴州地區(qū)豐沛的水電資源，以及兩地所共享的涼爽氣候成為了吸引華為、快手、蘋果、富士康等高科技巨頭自建大規(guī)模數(shù)據(jù)中心的關(guān)鍵因素。

安永觀察：

近年來，隨著一線城市對(duì)高能耗數(shù)據(jù)中心的管控與評(píng)審日益趨嚴(yán)，一線城市數(shù)據(jù)中心逐漸從增量驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效。在一線城市消費(fèi)需求與商業(yè)活動(dòng)高度富集的大背景下，一線城市對(duì)具有優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)的大型數(shù)據(jù)中心的需求將不斷提升，但新建速度將逐漸放緩。

隨著新基建政策對(duì)綠色數(shù)據(jù)中心的明確要求、需求場(chǎng)景的不斷擴(kuò)展以及一線城市禁限令的相繼出臺(tái)，高耗能的中小規(guī)模數(shù)據(jù)中心將難以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)需求及官方規(guī)定，加之?dāng)?shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)中涌現(xiàn)出越來越多的大型“國(guó)家隊(duì)”和大型互聯(lián)網(wǎng)巨頭，隨之而來的行業(yè)整合和資產(chǎn)交易將成為必然趨勢(shì)。

這一趨勢(shì)也將使得一線城市附近大型數(shù)據(jù)中心保持稀缺狀態(tài)，現(xiàn)有數(shù)據(jù)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化。隨著疫情培養(yǎng)的消費(fèi)習(xí)慣的逐漸沉淀，一線城市附近具有稀缺屬性的數(shù)據(jù)中心的整合與兼并趨勢(shì)將不可避免。

在國(guó)際市場(chǎng)上，疫情對(duì)數(shù)據(jù)中心海外市場(chǎng)的影響同樣深遠(yuǎn)。我們注意到，這一影響更多地反映在To B的企業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中。隨著疫情初期的恐慌心態(tài)逐漸褪去，保持社交距離的管控要求及居家辦公的需求激增加速了企業(yè)上云的數(shù)字化趨勢(shì)，在未來一段時(shí)間，云計(jì)算相關(guān)行業(yè)受到的沖擊將小于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)先行進(jìn)入U(xiǎn)型的復(fù)蘇階段。

在歐洲市場(chǎng)，以即用即付的“Pay-as-you-go“模式為代報(bào)的高靈活性云端服務(wù)逐漸被更多企業(yè)所接受，云端的自動(dòng)化平臺(tái)部署也進(jìn)一步拉動(dòng)了對(duì)及時(shí)響應(yīng)的算力的需求。通過利用云端部署的自動(dòng)化平臺(tái)，企業(yè)能夠?qū)⑷斯?zhí)行的任務(wù)數(shù)量減少到最低限度，從而幫助企業(yè)降低成本，提高運(yùn)營(yíng)效率。隨著許多辦公室在封鎖期間關(guān)閉，企業(yè)被迫將數(shù)據(jù)存儲(chǔ)及計(jì)算設(shè)備轉(zhuǎn)移到IDC服務(wù)提供商，但對(duì)企業(yè)服務(wù)提供商的期望不僅僅是符合計(jì)算要求的機(jī)架租用需要，企業(yè)更期待完整落地且具有高靈活度的集成解決方案，以便滿足疫情特殊條件下復(fù)雜多變的云端計(jì)算需求。

在北美市場(chǎng)，隨著云計(jì)算服務(wù)的高度滲透與疫情的沖擊，如何為跨州及跨國(guó)企業(yè)提供穩(wěn)定、及時(shí)、統(tǒng)一的數(shù)據(jù)服務(wù)成為了云計(jì)算提供商所專注的課題，此類需求直接促使企業(yè)對(duì)云計(jì)算服務(wù)的需求逐漸從簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)上云向分布式混合云轉(zhuǎn)移。在人力資源及實(shí)體要素流動(dòng)受限的當(dāng)下，業(yè)務(wù)覆蓋全球范圍的組織催生了工作負(fù)載進(jìn)行分布式部署的高工作需求，并重新定義了對(duì)現(xiàn)代數(shù)據(jù)中心網(wǎng)絡(luò)的要求——即那些基于按需相應(yīng)、可彈性擴(kuò)展的高可用分布式計(jì)算網(wǎng)絡(luò)，該網(wǎng)絡(luò)能協(xié)助企業(yè)在疫情的特殊條件下實(shí)現(xiàn)真正互聯(lián)云的客觀需求。

04. 數(shù)據(jù)中心投資價(jià)值考量中的IT屬性及地產(chǎn)屬性

作為消耗大量電力，承載大量實(shí)體硬件設(shè)備并提供計(jì)算服務(wù)的硬件平臺(tái)，數(shù)據(jù)中心同時(shí)具備了IT與地產(chǎn)的雙重屬性。數(shù)據(jù)中心的本質(zhì)是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)據(jù)中心獲取租金回報(bào)的來源主要是向金融、IT等行業(yè)的客戶租售機(jī)柜及提供運(yùn)維服務(wù)，租金收入和各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本之間的差值將決定數(shù)據(jù)中心的盈利能力。

由于數(shù)據(jù)中心具有的重資產(chǎn)屬性，各數(shù)據(jù)中心生命周期初期均會(huì)計(jì)入大量折舊攤銷金額，數(shù)據(jù)中心企業(yè)通常展現(xiàn)出收入增長(zhǎng)先于利潤(rùn)增長(zhǎng)的特征，即所謂“投資前置，利潤(rùn)后置”。

我們注意到，數(shù)據(jù)中心的IT屬性更多地影響了數(shù)據(jù)中心的租金收入產(chǎn)生方式，而地產(chǎn)屬性更多地影響了數(shù)據(jù)中心的成本產(chǎn)生方式，兩者互相作用，互相影響，共同構(gòu)成數(shù)據(jù)中心投資決策中的重要組成部分。

在收入端，數(shù)據(jù)中心的IT屬性決定著數(shù)據(jù)中心收入的產(chǎn)生方式。第三方數(shù)據(jù)中心提供的服務(wù)主要包括基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)，基礎(chǔ)服務(wù)一般包括標(biāo)準(zhǔn)化的機(jī)柜空間、高速寬帶等；增值服務(wù)包括運(yùn)維、安防、電力和災(zāi)備等。以提供服務(wù)的規(guī)模區(qū)分，數(shù)據(jù)中心的主要業(yè)務(wù)模式包括零售型、批發(fā)型及合作型三類：

在成本端，數(shù)據(jù)中心的地產(chǎn)屬性在建設(shè)階段的大量資本性支出中得到反映。數(shù)據(jù)中心的整體成本包括前期建設(shè)中的資本性支出（Capital Expenditures，“CAPEX”）和建成后的運(yùn)營(yíng)成本（Operating Expenses，“OPEX”）兩部分。我們注意到，數(shù)據(jù)中心發(fā)生的資本性支出及營(yíng)運(yùn)成本主要有以下特征：

資本性支出指前期必要的建設(shè)投資及一定期限折舊后的維護(hù)性再投資，一般指一次性投入的各類固定資產(chǎn)及后續(xù)補(bǔ)充。固定資產(chǎn)支出主要包括服務(wù)器設(shè)備、機(jī)架、備用發(fā)電機(jī)、電力用戶站、UPS電源設(shè)備、風(fēng)冷或液冷設(shè)備等。

安永觀察：

此部分成本受數(shù)據(jù)中心所在區(qū)位影響較大，一般而言，企業(yè)傾向于將數(shù)據(jù)中心部署于地質(zhì)環(huán)境穩(wěn)定、氣候涼爽的地區(qū)，以減少溫控及散熱系統(tǒng)的硬件成本。數(shù)據(jù)中心選址方面的典型國(guó)外案例包括Facebook在北極圈內(nèi)的數(shù)據(jù)中心及微軟在英國(guó)海底部署的數(shù)據(jù)中心等，國(guó)內(nèi)案例則有騰訊在貴州貴安山洞中建設(shè)的騰訊貴安七星數(shù)據(jù)中心及阿里云在內(nèi)蒙古烏蘭察布部署的超???????數(shù)據(jù)中心等。

運(yùn)營(yíng)成本指的是每月運(yùn)行設(shè)備的實(shí)際花費(fèi)，主要包括電費(fèi)支出、前述資本性支出的折舊、房屋或土地的租賃成本、設(shè)備租賃、現(xiàn)場(chǎng)工作人員工資及必要的維護(hù)性費(fèi)用等。一般而言，電費(fèi)支出通常占到數(shù)據(jù)中心整體運(yùn)營(yíng)成本的一半左右。

資料來源：施耐德數(shù)據(jù)中心投資成本計(jì)算器、安永分析

安永觀察：

數(shù)據(jù)中心的電力消耗主要由四部分設(shè)備構(gòu)成：IT設(shè)備、制冷系統(tǒng)、供電設(shè)備及其他設(shè)備。評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)中心能耗的參數(shù)稱為電源使用效率（Power Usage Effectiveness,“PUE”），PUE衡量數(shù)據(jù)中心總能耗相對(duì)IT設(shè)備能耗，這一比值越接近1，說明數(shù)據(jù)中心非IT設(shè)備耗能越少，運(yùn)營(yíng)效率越高。對(duì)于年平均氣溫較低區(qū)域，數(shù)據(jù)中心可配備較少的制冷系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)較低的PUE值。

在對(duì)數(shù)據(jù)中心的市場(chǎng)倍數(shù)研究過程中，我們注意到，相較于國(guó)內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)常見的P/E（股權(quán)價(jià)值/凈利潤(rùn)）倍數(shù)，海外成熟市場(chǎng)通常使用EV/EBITDA（企業(yè)價(jià)值/息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）倍數(shù)對(duì)數(shù)據(jù)中心公司進(jìn)行估值。數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)為典型重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，單個(gè)數(shù)據(jù)中心通常存在數(shù)年的投資及建設(shè)周期，建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)期初折舊攤銷金額對(duì)企業(yè)盈利影響較大。公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)高度???????賴于公司整體資產(chǎn)質(zhì)量、擴(kuò)張速度及存量資源的運(yùn)營(yíng)效率。采用EBITDA數(shù)據(jù)可以剔除發(fā)展階段不同以及不同準(zhǔn)則下折舊攤銷的影響，更能反映盈利能力。

安永觀察：

以EV/EBITDA倍數(shù)計(jì)，海外市場(chǎng)上市主要數(shù)據(jù)中心企業(yè)倍數(shù)范圍在22.3x至26.7x之間，中位數(shù)約為26.4x，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上市公司包括奧飛數(shù)據(jù)、萬國(guó)數(shù)據(jù)、網(wǎng)宿科技等。由于發(fā)展階段及常見估值方法的區(qū)別，倍數(shù)范圍約在18.0x至141.2x之間，中位數(shù)約為40.5x，與海外市場(chǎng)差別較大。

05. 結(jié)語

由上趨勢(shì)不難看出，在過去的一年間，隨著企業(yè)需求的與疫情催化的雙重拉動(dòng)，我國(guó)數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)迎來了歷史性的機(jī)遇窗口，行業(yè)投資熱度不斷攀升，一線城市數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包交易集中涌現(xiàn)。由于一線城市對(duì)高能耗數(shù)據(jù)中心監(jiān)管收緊、審批趨嚴(yán)，優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)中心逐漸成為稀缺資產(chǎn)，唯有抓住這一機(jī)會(huì)統(tǒng)籌考慮各類數(shù)據(jù)中心投資決策中的商業(yè)及財(cái)務(wù)要素，為交易標(biāo)的合理定價(jià)，方能協(xié)助企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、提質(zhì)增效、打造未來大數(shù)據(jù)時(shí)代的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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